１棟目購入

物件概要

• 物件概要（簡素版）
• 価格：2,350万円
• 構造：鉄骨造（築31年）
• 戸数：15戸
• 間取り：1K（27㎡）
• 入居率：53％（15戸中8戸）
• 現状利回り：15％→28.9％（満室）

購入経緯

• 物件探しは、楽待・健美家・アットホームの3サイトを中心に行い、気になる物件は資料請求、可能性のあるものは現地調査・内見を繰り返した。
• 過去に詳細分析した物件は11件、本物件は12件目である。
• 本物件は、以前資料請求した不動産会社から個別に紹介された専任物件であった。
• 検討にあたり重視したのは以下の2点。
• ① 近隣競合の調査
• 同じ間取り、築年数のアパートの入居状況・家賃・設備内容を確認し、「なぜこの物件が空室なのか」「改善すれば埋まるのか」「満室までの期間」を検証。
• ② 収支と融資
• 空室改善が可能と判断した上で、融資条件（借入金額・期間）を前提にキャッシュフローが出るかを判断。キャッシュフローが出ない物件には手を出さない方針。
• その後、内見では以下を内見中に確認。
• 空室理由と募集状況
• リフォーム費用
• ガスがプロパンか都市ガスかと負債の有無
• 管理会社はどこか？
• 建物の傾き、雨漏りがあるか（天井確認し水の跡がないか？）
• 以上を踏まえ、条件に合致すると判断した段階で買付を入れた。

指値

• 購入交渉の経緯
  内見時点で、15室中8室が入居中、残り7室が空室の状態だった。
  空室の各部屋を確認したところ、いずれも退去後のクリーニングが未実施で、すぐに入居できる状態ではなかった。
  そのため、内覧中に仲介業者へリフォーム費用を確認したところ、1部屋あたり約50万円程度が必要との回答であった。
  本物件は当初、3,200万円で売り出されており、その後約2週間で2,800万円へ値下げされたタイミングで内見を実施。
  現地確認およびリフォーム費用を踏まえ、空室7室 × 50万円 ＝ 350万円のコストを織り込み、
  👉 2,450万円で指値を実施
• 「他にも購入希望者がおり、高い金額を提示した方を優先する」との説明があった。

銀行融資

• 買付後の展開と融資の壁
• 最初の買付から約1ヶ月半は進展がなかった。売主希望価格である2,800万円で複数の買付が入っており、その結果待ちの状態が続いていたためである。その間、並行して複数の金融機関へ融資打診を行ったが、結果は厳しかった。
• 主な断られた理由は以下の通り。
• 副業としての不動産投資に対する制約あり、そこを指摘された。
• 投資用アパート融資は取り扱い対象外（相続対策のみ）
• 営業エリア外
• 年収条件（2,000万円以上など）
• 👉 ほぼ門前払いに近い状況が続いた
• なお、自身の勤務先でもアパートローンは相続対策が前提であり、サラリーマン大家としての融資は基本的に認められていなかった。
• 状況の変化と融資承認
• そんな中、仲介会社から連絡が入る。他の購入希望者が全て融資否決となり辞退したとのこと。
  さらに、他の申込者が滋賀銀行で2,200万円の仮承認を得ていたという情報を入手。
  すぐに同様に滋賀銀行へ打診したところ、👉 2,220万円で融資承認を得る。
  
  最終交渉と購入決定
• 自己資金は約800万円あり、そのままでも購入可能な状況だったが、外壁の未修繕なども考慮し、👉 追加で100万円の値引きを交渉
  結果として、👉 最終購入価格は2,350万円で合意。

今回の学び

• 今回の取引を通じて感じたのは、まず運の要素の大きさである。競合が全て融資で脱落し、結果的にチャンスが回ってきた点は大きい。
• 一方で、それ以上に重要だと感じたのは、👉 最初に決めた購入価格を最後まで貫いたこと
  指値は勇気がいるし、売主や仲介に対して申し訳なさを感じる場面もある。しかし、不動産投資は👉 約9割が「購入価格」で成否が決まる。
  購入前に複数の書籍で学んだ内容を実践した形になるが、改めて価格へのこだわりの重要性を実感した案件だった。